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关于对《珠海市物业管理招标投标管理办法》的政策解读

  一、制定背景
  随着我市房地产行业的快速发展,业主产权意识提高,物业服务行业也逐渐走向专业化、市场化。建设单位、业主大会通过招标的方式选聘物业服务企业;物业服务企业通过投标的方式承接物业服务项目是物业服务市场发展的趋势。但是,我市目前只有《珠海市前期物业管理招标投标管理暂行规定》,该规定仅针对前期物业服务的招标投标活动,缺乏全面的指引性。因此,结合我市实际制定相应的《珠海市物业管理招标投标管理办法》(以下简称《办法》),是保证物业服务市场公平竞争的基础,也是促进物业服务行业健康发展的前提条件。
  二、主要内容说明
  《办法》分为总则、招标、投标、开标、评标和中标、投诉与处理、附则六个章节,共五十九个条款,对物业服务项目招标投标活动的整个流程做出了详细的规定。重点内容如下:
  (一)关于基本原则和管理体制
  《办法》确定了物业服务项目招投标活动应当以公开、公平、公正和诚实信用为基本原则;规定住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位应当通过招标方式选聘物业服务企业;提倡住宅以外的其他物业服务项目的招标人通过招标方式选聘物业服务企业;明确市物业管理行政主管部门建立物业管理招标投标平台、指导和监督全市物业服务项目的招标投标活动的职责,各区物业管理行政主管部门(以下简称区物业主管部门)和镇人民政府、街道办事处(以下简称镇街)依职能负责辖区范围内物业服务项目招标投标活动指导和监督的三级监管机制。
  (二)关于招标主体
  《办法》进一步完善物业服务项目的招标主体。从原来建设单位作为招标主体的基础上,增加业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构均可以提出、组织招标。
  (三)关于招标的方式和特殊情形
  《办法》明确招标可以采用公开招标和邀请招标的方式。通过招标的方式选聘物业服务企业的,投标人数少于三人时应当重新招标,建筑物总面积超过三万平方米的物业管理区域,建设单位应该公开招标。同时对招标时出现的特殊情形做出规定,存在下列情形的,可以向区物业主管部门申请采用协议方式选聘物业服务企业:建筑物总面积不超过三万平方米的物业管理区域,经过两次邀请招标,投标人均少于三个的;或者依法应当通过公开招标选聘物业服务企业的物业服务项目,委托招标代理机构公开招标,且经过两次公开招标,投标人均少于三个的。
  (四)关于招标的流程和监管
  在实践中,建设单位作为招标人进行招标已有完备的流程和监管制度,但是业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构作为招标人时,由于缺乏相关指引以及监管,容易引起物业服务行业矛盾和物业管理纠纷。因此,《办法》针对业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构作为招标人选聘物业服务企业的,规定招标人应当将招标文件交区物业主管部门备案后交业主大会审议通过,在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前,再次向区物业主管部门提供相关材料,办理招标备案;对采取协议方式选聘物业服务企业的,应当由业主大会做出不通过招标方式选聘物业服务企业后,向全体业主公示,并书面告知区物业主管部门和镇街。在引导业主依法行使权利的同时发挥主管部门的监管职能。
  (五)关于招标代理
  《办法》鼓励招标人委托招标代理机构实施招标活动。明确经招标人和招标代理机构约定,招标代理服务费可以由中标人承担,招标人或者招标代理机构应当在招标文件中注明。进一步为业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构作为招标人选聘物业服务企业提供便利和法律支持。
  (六)关于最高限价
  《办法》中规定建设单位作为招标人的,可以设置最高投标限价,并在招标文件中明确最高投标限价或者最高投标限价的计算方法;建设单位不得规定最低投标限价。有效防止物业服务企业集体提高投标报价、保障业主利益,引导物业服务企业良性竞争,维护物业服务市场环境。
  (七)关于招标文件和投标文件的编制
  《办法》根据上位法的规定,结合物业服务行业的实际情况,对招标文件和投标文件的编制进行规范。要求招标文件应当包括:招标人基本情况、物业服务项目基本情况、物业服务内容及标准、对投标人及投标文件的要求、招标活动方案、评标标准和评标方法、前期物业服务合同或者物业服务合同的签订说明;投标文件应当包含:投标函、技术部分、经济部分、商务部分。
  (八)关于评标委员会
  《办法》明确评标委员会的成员组成,规定评标委员会成员为五人以上单数,其中其中招标人代表以外的评标专家不得少于评标委员会成员总人数的三分之二。同时设立了保密和回避原则,对评标委员会的工作纪律进行规范,保证了评标的专业性和合法性。
  (九)关于评标和中标
  评标和中标是整个招标投标活动的关键一环。《办法》对评标的流程以及技术部分、经济部分、商务部分的评议标准进行了规范;并规定评标委员会完成评标后,应当向招标人出具书面评标报告,由评标委员会全体成员签字确认,保证评标的公平、公证。《办法》还明确中标人确定的方式,对中标结果公示、中标结果备案以及签订合同等这一整套活动流程进行了详细的规定,列明了无效招标情形、无效中标情形。加强了《办法》的指引性,使物业服务项目的招标投标活动有法可依。
  (十)关于投诉与处理
  《办法》中明确区物业主管部门处理关于物业服务项目招标投标活动中出现纠纷的职责,规定投诉人提出异议和区物业主管部门受理、答复的时效。切实维护物业服务项目招标投标活动中当事人的合法权利,落实主管部门的监管职能。

相关文档:

珠建房规〔2019〕2号关于印发《珠海市物业管理招标投标管理办法》的通知
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